2020年、全国6大都市圏のオフィス賃料の相場は？

オフィスビルの賃貸借仲介、ビル経営や運営管理などを行うビルディンググループ（本社：東京千代田区、代表取締役会長兼社長：椎葉政義）は、定期的に「全国6大都市圏　オフィスビル市況調査」を発表しています。オフィスの場所や広さもブランドの一つである現在、どのような場所にオフィスを構えるかで、顧客の信頼も大きく変わってきます。全国6大都市圏、また東京都内のオフィス市況はどのようになっているのでしょうか？空室率や賃料の推移から、その傾向を見ていきましょう。

全国6大都市圏の概況は？

全国6大都市圏の概況を見ていく前に、まず全国の傾向をまとめておきましょう。2020年1月現在、全国のオフィスのニーズは堅調に推移しており貸し手優位の傾向が見られます。特に6大都市圏では直近3年、空室率はずっと下降し続けている状況（基準階100坪以上のオフィスビル）となっています。

●東京

東京の平均空室率（主要5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）は1.72％。これは前年同月比で-0.06%とあまり変化がないように見えますが、新築の平均空室率を見ると前年同月比で-10.97％となっており、特に新築物件へのニーズが高いという結果が出ています。また推定成約賃料（円／坪あたり：基準階100坪〜300坪のオフィスビル）も、物件不足に引きずられる形で前年同月比+2,259円と上昇傾向が見られます。特に開発が進む渋谷区などで新規募集が多く、主要区では強い需要に基づく空室率の低下が今後も見込まれます。

●名古屋

名古屋（名駅周辺、伏見・丸の内、栄・久屋大通）の平均空室率は1.52％で、前年同月比は-0.43％となっています。推定成約賃料も+1,217円となっており、特に名駅周辺（+2,640円）、伏見・丸の内（+3,017円）では再開発に伴う移転需要が多く、新規募集案件に需要が集中しています。

●大阪

大阪（心斎橋・難波、淀屋橋・北浜、本町・堺筋本町、他）の平均空室率は1.41％で前年同月比は-0.22％となっていますが、直近4ヶ月間は上昇を続けています。特に心斎橋・難波エリアは2020年1月で3.60％、直近1年間は3〜4％で推移しており高い空室率となっています。ただし、北梅田や南梅田といった周辺地区では1％を割る空室率が続いており、大阪全体の推定成約賃料は+334円と上昇しています。

●福岡

福岡（赤坂・薬院、天神、博多駅前、博多駅東、他）の平均空室率は1.28％で前年同月比は-0.15％となっています。平均推定成約賃料は14,019円で前年同月比+1,485円ではありますが、前月と比べると-258円で、これは6ヶ月ぶりの低下となります。赤坂エリアの大型新築ビルが成約した事による低下と思われますが、全体としては二次空室の募集が少なく、新築物件の需要が高い市況が続いています。

●札幌

札幌の平均空室率は1.99％で、前年同月比は-0.48％となっています。札幌の平均空室率は5ヶ月連続で低下しており、平均推定成約賃料も+2,190円でオフィス需要の高さが見て取れます。特に新築物件の需要は堅調で、今後も低水準の空室率が続く見通しです。

●仙台

仙台の平均空室率は2.02％で、前年同月比は-0.92％となっています。仙台の平均空室率は3ヶ月連続で上昇していますが、平均推定成約賃料も2ヶ月連続で上昇しており、賃貸需要は高い事がわかります。仙台中心部には空室が少なく、需要が集中していると思われ今後も低い水準の空室率が続くと予想されます。

東京の主要エリアの概況は？

全国主要エリアのオフィス市況は堅調に推移しており、今後も需要が高い事はわかりましたが、東京都内の状況はどのようになっているのでしょうか？都内6つの区を取り上げてその概況（平均成約賃料、平均空室率）を見てみましょう。

●千代田区

千代田区は東京駅の西側を中心に、神田・秋葉原・飯田橋もカバーするエリアです。神田・秋葉原・お茶の水エリアの平均成約賃料は14,500〜34,000円、丸の内の開発が進む霞が関・永田町・内幸町エリアでは24,500〜50,000円と幅があります。平均の空室率は1.23％と低い水準です。

●中央区

東京駅の東側を中心に日本橋、銀座、晴海までをカバーするのが中央区です。日本橋・八重洲・京橋エリアの平均成約賃料は20,000〜42,500円、銀座エリアは24,000〜38,000円、勝どき・晴海エリアは12,500〜21,500円と区の中でもかなり幅があります。平均空室率は2.17%となっており、勝どき・晴海エリアにはまだ余裕があるようです。

●港区

赤坂、青山、六本木、新橋と高輪ゲートウェイ駅の開業を控えた品川駅前エリアを擁するのが港区です。赤坂・青山・六本木エリアは19,500〜41,500円、品川駅前エリアは12,500〜42,000円となっていますが、新駅の開業と周辺エリアの開発に伴って変化していく事が予想されます。現在の平均空室率は1.73%です。

●新宿区

西新宿、新宿東口、四谷エリアが新宿区に含まれます。四谷エリア15,000〜20,500円、西新宿・初台・笹塚エリアは18,500〜32,000円と、上記3区と比べるとリーズナブルだと言えるでしょう。現在の平均空室率は1.49%です。

●渋谷区

駅周辺の再開発が続く渋谷区には、原宿、恵比寿、広尾が含まれます。渋谷・原宿エリア の平均成約賃料は23,000〜37,500円、恵比寿・広尾エリアは21,500〜38,000円と、区内であまり幅がないのが特徴です。現在の平均空室率は2.78%と都内では少し高めです。

●品川区

新駅が開業予定の高輪地区は港区に含まれてしまうため、大崎、五反田、天王洲などが品川区のエリアになります。五反田エリアは13,000〜19,000円、天王洲・品川シーサイドエリアは10,000〜18,500円と、山手線の内側としてはかなりリーズナブルと言えるでしょう。平均空室率の1.22%は、その人気の高さを示しているのかもしれません。

まとめ

いかがでしたか？需要と供給のバランスで決まるオフィスの賃料。賃料そのものを比べるのも良いのですが、平均空室率の推移と今後の開発計画などを参考に、ターゲットエリアを絞り込んでいくのが賢い選択と言えそうです。